Arrendamiento en situación de pandemia

Enrique Alcalde

Es indudable que frente a la actual situación de pandemia, muchos arrendatarios deben hacer frente a su obligación de pagar la renta en circunstancias de que el bien arrendado –a causa de imposiciones de la autoridad– no puede destinarse al uso que ambas partes tuvieron en vista al celebrar esos mismos contratos.

En tales situaciones, la institución del caso fortuito o fuerza mayor no es por sí sola suficiente para instar por la terminación del contrato o la suspensión de sus efectos, ya que siendo la obligación del arrendatario una prestación dineraria, no se hace imposible su cumplimiento.

¿Qué hacer, entonces, ya que incluso intuitivamente se comprende que no resultaría justo exigir el pago de la renta si el objeto del contrato no puede prestar el uso que se tuvo en mira al momento de contratar?

En estos casos, ocurre algo similar a lo que sucedería si el bien dado en arrendamiento se hace incomerciable, porque una ley, por ejemplo, que se dicta con posterioridad a la celebración del contrato, prohíbe su posesión o dominio por parte de los particulares, cuestión que no afecta a la cosa misma, pero sí a una aptitud de aquella que es esencial para la eficacia de la convención.

El arrendamiento constituye aquello que los abogados llamamos un contrato de “tracto sucesivo”, el que se caracteriza, entre otras cosas, porque él se agota y renueva sucesiva y tácitamente, en cada lapso convenido, en los mismos términos en que fue originalmente estipulado. Se trata de una “ficción jurídica”, conforme a la cual debe entenderse que el contrato se celebra sucesivamente, debiendo, en cada período, concurrir todos los elementos que lo integran, pero con la salvedad de que ellos se entienden presuntivamente presentes por el solo hecho de haber manifestado voluntad en este sentido al momento de darse origen a la relación contractual.

La cuestión planteada, por lo tanto, se reduce a definir qué sucede cuando, no obstante la renovación tácita y la ficción de que va acompañada, o no están presenten todos los elementos del contrato o ellos han experimentado cambios y alteraciones sustanciales.

El contrato de arrendamiento puede ser de larga duración, de dilatada ejecución en el tiempo, pero ello no significa en modo alguno que si llegare a faltarle una cosa que es de su esencia, como la posibilidad de hacer uso de la cosa arrendada en los términos convenidos, pueda seguir gozando de plena eficacia jurídica.

En este contexto, podría sostenerse que la pérdida sobreviniente, por hechos ajenos a los contratantes, de una cualidad o aptitud del bien arrendado que resulta esencial para dotar de sentido a la convención, acarrea, como consecuencia, que no pueda considerarse tácitamente “renovado” el consentimiento; operando, de este modo, como una causal de terminación (o suspensión, según el caso) del pertinente contrato.